Kiraya veren yada kiracı tarafından konut ve işyeri kiralarında mevcut kira bedelinin artış yada azalışının ve yeni kira bedelinin mevcut piyasa koşullarına göre mahkeme tarafından belirlenmesinin talep edildiği dava türüne denir. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında söz konusudur. Kira ,rızai bir akittir. Tarafların kira konusunun kullanılmasının bir bedel karşılığında devri hususunda anlaşması akdin tamamlanması için yeterlidir. Kira bedelinin taraflar arasında kararlaştırılması esastır. Kira bedelinin tayini uygun bir biçimde kararlaştırılmış olması akdin doğumu için yeterli sayılmaktadır.
Kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.(TBK Madde -299)
KİRA TESPİT DAVALARI NE ZAMAN HANGİ MAHKEMEDE AÇILIR ?
Kira tespit davaları ihtar çekilme şartı aranmaksızın her zaman açılabilir.(TBK Madde-345/1) Kira parası, kiralananın kullanılması karşılığıdır. Taraflar bu konuda anlaşamadıkları taktirde uyuşmazlık, mahkeme tarafından ‘kira parasının saptanması’ suretiyle giderilir.
5 yıldan uzun süreli sözleşmelerde bedele ilişkin artış koşulu yoksa, sözleşmenin başından itibaren 5.yılın sonuna kadar endekse göre artış isteminde bulunamaz. Beşinci yılın sonunda hak ve nesafete göre kira tespiti istenebilir. Kira sözleşmesinde yıllık artış miktarı veya oranı belli ise ÜFE oranını geçmemek üzere sözleşmedeki artış oranına göre belirlenir. Sözleşmede artış konusu var ancak oranı ve miktarı belli değilse hakim tarafından Tüfe oranına göre belirlenir. Tespit sözleşmenin başında veya bir tespitin yapıldığı tarihten itibaren 5.yılın sonunda 6.yılın başında istenebilir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir (TBK Madde-344)
Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği 2023 tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin %25 ‘ni geçmemek koşuluyla geçerlidir.(2022 tarih ve 7409 sayılı TBK’na eklenen geçici 1.madde)
Davalının yerleşim yeri olan Sulh Hukuk Mahkemelerinde , kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava açılabilir. Kira tespit davaları kural olarak her zaman açılabilen davalar olsa da mahkeme kararının etkisi bakımında bir takım usuli şartlar ve süreler öngörülmüştür. Süre içerisinde açılan davaya cevap ,gerekli belgeleri mahkemeye sunmak ve istenilen talepleri eksiz bir biçimde dilekçeyle iletmek için uzman bir avukattan yardım almanız davanızın sorunsuz bir şekilde ilerlemesinde faydası olacaktır.
SÜREÇTE ARABULUCULUK BAŞVURUSU ÖNEMLİ MİDİR?
Dava açılmadan önce ilgili kanunlarda arabulucuya başvurulmuş olması dava şartı olarak kabul edilmiştir. Anlaşma sağlanamaması halinde dava açılabilir .Süresi içinde davaya cevap vermek ,taşınmaza ait belgelerin (kira sözleşmesi , emsal kira sözleşmeleri ,dekont vb) mahkemeye sunulması gereklidir.
Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar.( Arb.Kanunu Madde-18)
YENİ KİRA BEDELİ NASIL BELİRLENİR?
Dava sürecinde tarafların mahkemeye sunduğu tüm deliller , tanık anlatımları , davaya konu olan taşınmazın kullanıma uygunluğu yaşanabilir halde olması, bilirkişi inceleme raporları , taşınmaza yapılan keşif, taşınmazın bulunduğu konuma ( merkeze yakınlık ,ulaşım, hastane, okul ,çarşı vb.) göre yapılan emsal fiyat araştırılmaları yapılarak o dönem için adil olarak ayrıca kiracının eski kiracı olması durumunda %20 ye varan hakkaniyet indirimi yapılarak mahkemenin görevli hakimi tarafından yeni kira bedeli belirlenir.
