Muvazaalı şekilde devredilen taşınmazın daha sonra üçüncü bir kişiye satılması, tapu iptal ve tescil davasının sonucunu doğrudan etkiler. Taşınmazı sonradan devralan üçüncü kişi kötü niyetliyse tapu kaydı iptal edilebilir. Üçüncü kişi tapu siciline güvenerek ve muvazaalı işlemi bilmeden taşınmazı edinmişse mülkiyet hakkı korunabilir.
Bu durumda taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescili mümkün olmayabilir. Ancak tapu iptalinin gerçekleştirilememesi, hakkı ihlal edilen kişinin hiçbir talepte bulunamayacağı anlamına gelmez. Muvazaalı işlemin tarafına karşı taşınmazın bedelinin veya uğranılan zararın tahsili talep edilebilir.
Muvazaalı İşlemden Sonra Yapılan Satış Geçerli midir?
Muvazaa, tarafların gerçek iradeleri ile dışarıya açıkladıkları iradenin birbirinden farklı olmasıdır. Örneğin gerçekte bağışlanan bir taşınmazın tapuda satış olarak gösterilmesi veya tarafların gerçekte mülkiyet devri istemedikleri hâlde görünürde satış yapmaları muvazaalı işlem oluşturabilir.
İlk devir muvazaa nedeniyle geçersiz olsa bile taşınmaz tapuda devralan kişi adına kayıtlı göründüğünden, bu kişi taşınmazı üçüncü bir kişiye satabilir. İkinci satışın geçerli olup olmadığı ise üçüncü kişinin ilk işlemin muvazaalı olduğunu bilip bilmediğine veya bilmesi gerekip gerekmediğine göre belirlenir.
| Üçüncü kişinin durumu | Hukuki sonuç |
|---|---|
| Muvazaayı bilmeyen iyi niyetli üçüncü kişi | Tapu kazanımı korunabilir |
| Muvazaayı bilen kötü niyetli üçüncü kişi | Tapu kaydının iptali istenebilir |
| Durumu bilmesi gereken üçüncü kişi | İyi niyet korumasından yararlanamayabilir |
| Tapu iptalinin mümkün olmaması | İlk devralandan bedel veya tazminat istenebilir |
Üçüncü kişi iyi niyetliyse, ilk devrin geçersizliği sonraki kazanımı her durumda ortadan kaldırmaz. Buna karşılık üçüncü kişinin muvazaalı planın içinde yer alması veya durumu gösteren açık belirtileri bilmesine rağmen taşınmazı devralması hâlinde ikinci satış da korunmaz.
Üçüncü Kişinin İyi Niyetli Olması Ne Anlama Gelir?
Türk Medeni Kanunu m.1023 uyarınca tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur. Buradaki iyi niyet, kişinin tapu kaydının gerçeği yansıtmadığını bilmemesi ve gerekli özeni gösterse dahi bilebilecek durumda olmamasıdır.
İyi niyet, taşınmazın tapuda üçüncü kişi adına tescil edildiği anda bulunmalıdır. Alıcının yalnızca “tapuda satıcı adına kayıtlıydı” demesi her olayda yeterli olmaz. Taşınmazın piyasa değerinin çok altında alınması, muvazaalı devrin taraflarıyla yakın ilişki bulunması veya taşınmazdaki fiilî durumun tapu kaydıyla açıkça çelişmesi gibi belirtiler varsa alıcıdan daha ayrıntılı araştırma yapması beklenebilir.
Kötü Niyetli Üçüncü Kişiye Karşı Tapu İptali İstenebilir mi?
Türk Medeni Kanunu m.1024’e göre tescilin geçerli bir hukuki sebebe dayanmadığını bilen veya bilmesi gereken kişi, tapu siciline duyulan güven ilkesinden yararlanamaz. Bu nedenle üçüncü kişi ilk devrin muvazaalı olduğunu biliyorsa onun adına oluşturulan tapu kaydının iptali istenebilir.
Dava kabul edildiğinde üçüncü kişi adına olan tapu kaydı, davacının hak sahibi olduğu bölüm yönünden iptal edilerek davacı adına tescil edilir. Mirasçılardan mal kaçırma durumunda ise tescil, kural olarak davayı açan mirasçının miras payı oranında gerçekleştirilir. Bütün mirasçılar birlikte dava açmışsa talep ve taraf durumuna göre terekeye dönüş de gündeme gelebilir.
Üçüncü Kişinin Kötü Niyeti Nasıl İspatlanır?
Hukuken iyi niyetin varlığı asıl kabul edilir. Bu nedenle üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu ileri süren taraf, iddiasını somut olaylar ve delillerle desteklemelidir. Ancak iyi niyet iddiasında bulunan kişi, durumun gerektirdiği özeni göstermemişse yalnızca tapu kaydına güvendiğini söyleyerek korunamaz.
Üçüncü kişinin kötü niyetini gösterebilecek başlıca durumlar şunlardır:
- İlk devralanla yakın akrabalık, arkadaşlık veya ticari ilişki bulunması,
- Taşınmazın gerçek değerinin çok altında bir bedelle satın alınması,
- Satış bedelinin ödendiğini gösteren banka veya ödeme kaydının bulunmaması,
- İlk devirden çok kısa süre sonra ikinci satışın gerçekleştirilmesi,
- Taşınmazı devreden kişinin ekonomik durumu ile işlem arasında uyumsuzluk bulunması,
- Taşınmazı satıştan sonra da eski malikin kullanmaya devam etmesi,
- Üçüncü kişinin aile içindeki miras uyuşmazlığını bilmesi,
- Tapuda ihtiyati tedbir veya dava şerhi bulunması,
- Art arda ve olağan dışı devirler gerçekleştirilmesi,
- Tarafların taşınmazın gerçek durumu hakkında birlikte hareket etmesi.
Akrabalık veya düşük satış bedeli tek başına kötü niyetin kesin kanıtı değildir. Mahkeme; tarafların ilişkisini, satış bedelini, ödeme biçimini, taşınmazın kullanımını ve devirlerin zamanlamasını birlikte değerlendirir. Tanık anlatımları, tapu kayıtları, banka hareketleri, mesajlar ve tarafların ekonomik durumları bu değerlendirmede kullanılabilir.
Tapu İptal ve Tescil Davası Kime Karşı Açılır?
Tapu iptal ve tescil davası, taşınmaz dava tarihinde tapuda kimin adına kayıtlıysa kural olarak o kişiye karşı açılmalıdır. Çünkü tapu kaydının iptali sonucundan doğrudan etkilenecek kişi mevcut kayıt malikidir. Taşınmaz ilk devralanın üzerinde değilse yalnızca ilk devralana karşı tapu iptali davası açılması yeterli olmaz.
İlk devralandan ayrıca taşınmaz bedeli veya tazminat isteniyorsa bu kişinin de davalı olarak gösterilmesi gerekir. Davacı, öncelikle üçüncü kişi adına olan tapunun iptalini; bunun mümkün görülmemesi hâlinde ilk devralandan taşınmaz bedelinin tahsilini kademeli talep şeklinde aynı davada ileri sürebilir. Ancak taleplerin hukuki sebepleri ve hangi davalıya yöneltildiği dilekçede açıkça gösterilmelidir.
Taşınmaz Birden Fazla Kişiye Devredilmişse Ne Olur?
Muvazaalı olarak devredilen taşınmazın art arda farklı kişilere satılması, tapu iptalini kendiliğinden imkânsız hâle getirmez. Mahkeme son tapu malikinin taşınmazı hangi koşullarda edindiğini ve iyi niyetli olup olmadığını inceler. Devir zincirindeki önceki kişilerin kötü niyetli olması, son malikin de mutlaka kötü niyetli olduğunu göstermez.
Son malik iyi niyetliyse mülkiyet hakkı korunabilir. Ancak devirlerin kısa aralıklarla, düşük bedellerle ve birbirini tanıyan kişiler arasında gerçekleştirilmesi kötü niyet iddiasını güçlendirebilir. Bu nedenle taşınmazın ilk devirden itibaren bütün tapu hareketleri, resmî senetleri ve satış bedelleri incelenmelidir.
Tapu İptali Mümkün Değilse Taşınmazın Bedeli İstenebilir mi?
Taşınmazı devralan üçüncü kişinin iyi niyetli olması nedeniyle tapu iptal edilemiyorsa muvazaalı işlemin tarafına karşı taşınmaz bedeli talep edilebilir. Talebin hukuki dayanağı olayın özelliklerine göre haksız fiil, sebepsiz zenginleşme, vekâletsiz iş görme veya taraflar arasındaki hukuki ilişki olabilir.
Bedel talebinde hangi tarihteki değerin esas alınacağı, sorumluluğun dayanağına ve dava talebine göre belirlenir. Taşınmazın konumu, imar durumu, yüz ölçümü, emsal satışlar ve üzerindeki yapılar bilirkişi tarafından incelenebilir. Davacı, yalnızca tapu iptali isteyip bedel talebinde bulunmazsa mahkeme kural olarak kendiliğinden tazminata hükmedemez. Bu nedenle tapu iptali mümkün olmazsa bedelin tahsili talebi dava dilekçesinde açıkça kurulmalıdır.
İhtiyati Tedbir ve Tapuya Dava Şerhi Konulabilir mi?
Taşınmazın dava devam ederken yeniden satılması veya üzerine ipotek kurulması riski bulunuyorsa ihtiyati tedbir talep edilebilir. Mahkeme, hakkın elde edilmesinin ciddi biçimde zorlaşacağına veya imkânsızlaşacağına ilişkin yaklaşık ispat bulunması hâlinde tapu kaydına devir ve temliki önleyici tedbir koyabilir.
Tapuya dava şerhi konulması da üçüncü kişilerin devam eden uyuşmazlıktan haberdar olmasını sağlar. Ancak dava şerhi ile ihtiyati tedbir aynı sonucu doğurmaz. Dava şerhi kural olarak satışı engellemezken ihtiyati tedbir devir işlemini durdurabilir. Tedbir talep edilirken taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri eksiksiz belirtilmelidir.
Görevli Mahkeme, Yetkili Mahkeme ve Dava Süresi
Muvazaaya dayalı tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme, taşınmazın değerine bakılmaksızın asliye hukuk mahkemesidir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca taşınmazın aynına ilişkin davalar, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Bu yetki kesin olduğundan taraflar başka bir yer mahkemesini kararlaştıramaz.
Muvazaa nedeniyle mutlak geçersizliğe dayanan tapu iptal ve tescil talepleri kural olarak zamanaşımına tabi değildir. Ancak tapu iptali yerine ileri sürülen bedel ve tazminat taleplerinde, talebin hukuki dayanağına göre zamanaşımı süreleri uygulanabilir. Ayrıca taşınmazın iyi niyetli üçüncü kişilere devredilme ihtimali bulunduğundan dava açmak için gecikilmemelidir.
Muris Muvazaası Davasında Üçüncü Kişiye Devrin Sonuçları
Muris muvazaasında miras bırakan, gerçekte bağışlamak istediği taşınmazı mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla tapuda satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi gösterebilir. Miras bırakanın ölümünden sonra hakkı ihlal edilen mirasçılar, muvazaalı devrin iptali için dava açabilir. Muris muvazaasının nasıl kanıtlanacağı hakkında ayrıntılı bilgi için mirastan mal kaçırma nasıl ispatlanır başlıklı yazı incelenebilir.
Taşınmaz ilk devralan tarafından kötü niyetli üçüncü kişiye aktarılmışsa son tapu kaydının iptali istenebilir. Üçüncü kişinin iyi niyetli olması nedeniyle tapu iptal edilemiyorsa muvazaalı işlemin tarafı olan ilk devralana karşı miras payı oranında bedel veya tazminat talebi gündeme gelebilir. Tapu kayıtları, satış bedelleri ve taraf ilişkileri incelenmeden yalnızca akrabalık veya devir tarihine bakılarak kesin sonuca varılamaz.
Laçin Hukuk ve Danışmanlık; muvazaaya dayalı tapu iptal ve tescil davalarında devir zincirinin incelenmesi, üçüncü kişinin iyi veya kötü niyetinin değerlendirilmesi, ihtiyati tedbir talebi ve tapu iptali mümkün değilse bedel talebinin hazırlanması konularında hukuki destek sunmaktadır. Davanın doğru kişilere ve doğru taleplerle yöneltilmesi, sonradan telafisi güç hak kayıplarının önlenmesi bakımından önemlidir.
