Miras kalan ev, arsa veya başka bir malın satılabilmesi, mirasçıların mülkiyet biçimine ve miras paylaşımının yapılıp yapılmadığına göre değişir. Miras paylaşılmadan önce tereke üzerinde kural olarak elbirliği mülkiyeti bulunur. Bu nedenle kardeşlerden biri tek başına miras kalan taşınmazın tamamını satamaz; satış için diğer mirasçıların da katılımı gerekir.
Kardeşlerden biri mirasın satılmasına karşı çıkarsa diğer mirasçılar süresiz olarak ortak kalmak zorunda değildir. Anlaşma sağlanamazsa öncelikle zorunlu arabuluculuğa başvurulabilir, sonuç alınamaması durumunda ise ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Mahkeme, malın bölünmesi mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın sona erdirilmesine karar verebilir.
Miras Kalan Malda Kardeşlerin Hakları Nelerdir?
Miras bırakanın ölümüyle birlikte mirasçılar, terekeye dahil mal ve haklar üzerinde birlikte hak sahibi olur. Paylaşma yapılıncaya kadar miras ortaklığı devam eder ve mirasçılar tereke üzerinde kural olarak elbirliği mülkiyetine sahip olur. Bu aşamada her kardeşin miras payı belli olsa bile terekeye dahil belirli bir evin odaları veya arsanın belirli bölümleri üzerinde ayrı mülkiyet hakkı bulunmaz.
Her mirasçı, terekenin korunmasına yönelik gerekli önlemlerin alınmasını ve şartları oluştuğunda mirasın paylaşılmasını talep edebilir. Kardeşlerden birinin miras kalan taşınmazı tek başına kullanması, diğer mirasçıların haklarını ortadan kaldırmaz. Kullanımın engellenmesi veya gelirlerin paylaşılmaması hâlinde somut duruma göre kira gelirinin paylaşılması, kullanım bedeli ya da ecrimisil gibi talepler gündeme gelebilir.
Mirasçıların başlıca hakları şunlardır:
- Miras paylaşımını talep etmek
- Tereke mallarının korunmasını istemek
- Miras kalan malın gelirinden pay almak
- Miras payını kanuna uygun biçimde devretmek
- Ortaklığın giderilmesini talep etmek
- Haksız kullanıma karşı hukuki yollara başvurmak
Mirasın Satılması İçin Tüm Kardeşlerin Onayı Gerekir mi?
Miras paylaşılmamış ve taşınmaz üzerinde elbirliği mülkiyeti devam ediyorsa taşınmazın tamamının üçüncü bir kişiye satılabilmesi için kural olarak bütün mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekir. Bir kardeşin satışa onay vermemesi hâlinde diğer kardeşler çoğunluk kararıyla tapuda satış yapamaz. Miras paylarının fazla olması da tek başına taşınmazın tamamı üzerinde satış yetkisi sağlamaz.
Miras paylaşılmış ve tapuda her kardeş adına belirli paylar tescil edilmişse paylı mülkiyet hükümleri uygulanır. Bu durumda her kardeş kendi payı üzerinde tasarrufta bulunabilir ancak diğer kardeşlerin paylarını satamaz. Taşınmazın tamamının birlikte satılabilmesi için yine bütün paydaşların satış işlemine katılması veya satış için yetkili bir temsilciye vekâlet vermesi gerekir.
| Mülkiyet durumu | Satış için gereken işlem |
|---|---|
| Elbirliği mülkiyeti | Taşınmazın tamamı için tüm mirasçıların katılımı gerekir. |
| Paylı mülkiyet | Her kardeş kendi tapu payını devredebilir. |
| Taşınmazın tamamının satışı | Bütün paydaşların onayı veya temsil yetkisi gerekir. |
| Mahkeme yoluyla satış | Tek bir mirasçının talebiyle süreç başlatılabilir. |
Bir Kardeş Kendi Miras Payını Satabilir mi?
Miras paylaşılmadan önce kardeşlerden biri, terekeye dahil belirli bir taşınmazdaki somut bölümü tek başına satamaz. Ancak mirasın açılmasından sonra miras payının devrine ilişkin sözleşme yapılabilir. Bir mirasçının miras payını diğer bir mirasçıya devretmesine ilişkin sözleşmenin yazılı olması gerekir. Üçüncü kişiyle yapılan devir sözleşmesinde ise kanunda öngörülen şekil şartlarına uyulmalıdır.
Üçüncü kişiye yapılan miras payı devri, alıcıyı doğrudan miras ortaklığının yönetimine katılan bir mirasçı hâline getirmez. Alıcı, esas olarak paylaşma sonunda devreden mirasçıya düşecek değerin kendisine verilmesini talep etme hakkı kazanır. Taşınmaz paylı mülkiyete çevrilmiş ve paylar tapuya tescil edilmişse kardeş kendi tapu payını satabilir; böyle bir satışta diğer paydaşların yasal önalım hakkı da gündeme gelebilir.
Miras Payının Diğer Kardeşlere Devredilmesi
Satış istemeyen kardeşin payının diğer kardeşler tarafından satın alınması, ortaklığın sona erdirilmesinin en pratik yollarından biridir. Bunun için taşınmazın güncel piyasa değeri belirlenerek her mirasçının payına karşılık gelen tutar hesaplanabilir. Devir bedeli, ödeme tarihi, tapu masrafları ve varsa taşınmaz borçlarının kim tarafından karşılanacağı yazılı olarak kararlaştırılmalıdır.
Kardeşler, satış yerine takas veya başka tereke mallarının bırakılması konusunda da anlaşabilir. Örneğin bir kardeşe miras kalan ev bırakılırken diğer kardeşlere arsa, araç, para veya denkleştirme bedeli verilebilir. Taşınmaz devrinin geçerli olması için yalnızca aile içinde yazılı bir belge düzenlemek yeterli olmayabilir; gerekli tapu ve resmî şekil işlemlerinin tamamlanması gerekir.
Anlaşmalı paylaşımda şu konular açıkça belirlenmelidir:
- Taşınmazın güncel değeri
- Her kardeşin miras oranı
- Devredilecek payın bedeli
- Ödeme şekli ve tarihi
- Tapu harcı ve masraflar
- Vergi ve diğer borçların paylaşımı
- Taşınmazın teslim tarihi
Anlaşma Sağlanamazsa Ortaklığın Giderilmesi Davası
Kardeşlerden biri satışa veya paylaşıma yanaşmıyorsa diğer mirasçılardan biri ortaklığın giderilmesini talep edebilir. Ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuğa başvurulması gerekir. Arabuluculuk görüşmelerinde taşınmazın aile içinde satılması, payların devredilmesi veya satış bedelinin paylaşılması gibi çözümler değerlendirilebilir. Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıkları 1 Eylül 2023’ten beri zorunlu arabuluculuk kapsamındadır.
Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Davanın bütün paydaşlara veya mirasçılara yöneltilmesi gerekir. Kardeşlerden birinin satış istememesi tek başına davayı engellemez; mahkeme, taşınmazın aynen bölüşülüp bölüşülemeyeceğini ve satışın gerekli olup olmadığını inceler.
Ortaklığın sona erdirilmesinde izlenebilecek yollar şöyledir:
- Kardeşler arasında anlaşmalı paylaşım yapılması
- Bir kardeşin diğer kardeşlerin paylarını satın alması
- Zorunlu arabuluculuğa başvurulması
- Anlaşma olmazsa ortaklığın giderilmesi davası açılması
- Aynen paylaşma veya satış yoluyla ortaklığın sona erdirilmesi
Miras Kalan Ev Mahkeme Yoluyla Nasıl Satılır?
Mahkeme öncelikle miras kalan evin veya taşınmazın fiziksel ve hukuki açıdan bölünmesinin mümkün olup olmadığını değerlendirir. Taşınmazın değerinde ciddi kayıp yaşanmadan bölünmesi ve bağımsız parçaların oluşturulması mümkünse aynen taksim yoluna gidilebilir. İmar durumu, yüzölçümü, paydaş sayısı ve taşınmazın niteliği aynen bölüşmenin mümkün olup olmadığında etkili olur.
Aynen paylaşma mümkün değilse taşınmazın satışına karar verilebilir. Satış işlemi elektronik satış ve icra mevzuatı çerçevesinde açık artırma yoluyla yürütülebilir. Satışın yalnızca mirasçılar arasında yapılabilmesi için bütün paydaşların bu konuda anlaşması gerekir; aksi hâlde artırma herkese açık gerçekleştirilir. Satış istemeyen kardeş de açık artırmaya katılarak taşınmazı satın alabilir.
| Mahkemenin değerlendireceği durum | Muhtemel sonuç |
|---|---|
| Taşınmaz bölünebiliyorsa | Aynen paylaşma yapılabilir. |
| Bölünme değer kaybına yol açıyorsa | Satış yoluyla ortaklık giderilebilir. |
| Tüm kardeşler kabul ederse | Satış yalnızca paydaşlar arasında yapılabilir. |
| Ortak kabul bulunmuyorsa | Herkese açık artırma yapılabilir. |
| Kardeşlerden biri evi almak isterse | Açık artırmaya katılarak teklif verebilir. |
Satış Bedeli Kardeşler Arasında Nasıl Paylaştırılır?
Mahkeme yoluyla satış tamamlandıktan sonra satış giderleri, harçlar ve dosya kapsamında karşılanması gereken masraflar satış bedelinden düşülür. Kalan tutar, tapu kayıtlarında veya mirasçılık belgesinde yer alan pay oranlarına göre kardeşler arasında dağıtılır. Paylar eşit değilse satış bedeli de kardeş sayısına göre değil, hukuken belirlenmiş miras paylarına göre paylaştırılır.
Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz veya başka bir ayni hak bulunması hâlinde satış bedelinin dağıtımı bundan etkilenebilir. Ayrıca kardeşlerden birinin taşınmaza yaptığı masraflar, tek başına kullandığı dönemler veya elde ettiği kira gelirleri ayrı uyuşmazlıklar doğurabilir. Bu talepler satış bedelinden kendiliğinden düşülmeyebileceği için dayanak belgeleriyle birlikte ve uygun hukuki süreçte ileri sürülmelidir.
