Tapu kaydının hukuka aykırı olduğu kanıtlansa bile taşınmazın davacı adına tescil edilmesi her zaman mümkün olmayabilir. Taşınmazın tapu siciline güvenen iyi niyetli üçüncü kişiye devredilmesi, dava devam ederken el değiştirmesi veya aynen iadenin başka bir nedenle imkânsızlaşması bu duruma örnek gösterilebilir. Böyle hâllerde, şartları bulunuyorsa tapu iptali yerine taşınmazın bedeli veya uğranılan zararın tazmini istenebilir.
Ancak tapu iptal talebinin reddedilmesi, taşınmaz bedeline kendiliğinden karar verileceği anlamına gelmez. Bedel talebinin hukuki sebebi, kime yöneltildiği, zamanaşımı süresi ve hesaplama yöntemi ayrıca değerlendirilmelidir. Bu nedenle dava dilekçesinde tapu iptal ve tescil talebiyle birlikte, tescilin mümkün olmaması ihtimaline karşı bedel talebinin de açıkça ileri sürülmesi önemlidir.
Tapu İptalinin Mümkün Olmadığı Durumlar
Tapu iptal ve tescil davasının amacı, gerçek hak durumuna aykırı kaydı ortadan kaldırarak taşınmazın hak sahibi adına tescil edilmesini sağlamaktır. Bununla birlikte hukuka aykırı ilk tescilden sonra taşınmazın el değiştirmesi, aynen tescil talebinin sonuçsuz kalmasına neden olabilir. Özellikle tapu sicilindeki kayda güvenerek ayni hak kazanan iyi niyetli üçüncü kişinin kazanımı, Türk Medeni Kanunu m.1023 kapsamında korunabilir.
Tapu iptalinin mümkün olup olmadığı yalnızca taşınmazın başka bir kişiye satılmış olmasına göre belirlenmez. Son malikin önceki hukuka aykırılığı bilip bilmediği, bilmesini gerektiren belirtilerin bulunup bulunmadığı ve devrin gerçek bir satışa dayanıp dayanmadığı incelenir. Kötü niyetli kişinin tapu siciline güven ilkesinden yararlanması mümkün değildir.
| Ortaya çıkan durum | Gündeme gelebilecek talep |
|---|---|
| Taşınmaz iyi niyetli üçüncü kişiye devredilmişse | İlk devralana veya zarardan sorumlu kişiye karşı bedel ya da tazminat |
| Son malik kötü niyetliyse | Son malik aleyhine tapu iptal ve tescil |
| Taşınmaz dava sırasında devredilmişse | HMK m.125 uyarınca devralana karşı davaya devam veya tazminat |
| Aynen iade hukuken ya da fiilen imkânsızsa | Taşınmazın değeri üzerinden parasal talep |
| Tapu iptal talebi esastan haksız bulunmuşsa | Bağımsız bir hukuki sebep yoksa bedel de istenemez |
Tapu İptali Yerine Bedel veya Tazminat Talep Edilebilir mi?
Tapu iptali ve tescilin gerçekleştirilemediği bazı uyuşmazlıklarda taşınmazın aynen iadesi yerine parasal karşılığının ödenmesi talep edilebilir. Bu talep; sebepsiz zenginleşme, haksız fiil, sözleşmeye aykırılık, vekâlet görevinin kötüye kullanılması veya mirasçılardan mal kaçırma gibi farklı hukuki nedenlere dayanabilir.
Her olayda uygulanabilecek tek bir bedel davası bulunmamaktadır. Mahkemenin bedel veya tazminata karar verebilmesi için davacının zararını, davalının sorumluluğunu ve taleple hukuka aykırı işlem arasındaki bağlantıyı kanıtlaması gerekir. Tapu iptal talebinin neden mümkün olmadığı da bedel talebinin sonucunu doğrudan etkiler.
Taşınmaz İyi Niyetli Üçüncü Kişiye Satılmışsa Ne Olur?
Tapudaki yolsuz kayda güvenerek taşınmazı edinen üçüncü kişi gerçekten iyi niyetliyse mülkiyet kazanımı korunabilir. Bu durumda taşınmazın üçüncü kişi adına olan kaydının iptali mümkün olmayabilir. Bunun yerine hukuka aykırı devri gerçekleştiren veya taşınmazı elinden çıkararak davacının hakkını elde etmesini engelleyen kişiye karşı tazminat talebi gündeme gelebilir.
Üçüncü kişinin iyi niyetli olduğu peşinen kabul edilmez. Satış bedelinin çok düşük olması, taraflar arasındaki yakınlık, taşınmazın önceki malik tarafından kullanılmaya devam edilmesi, kısa aralıklarla yapılan devirler ve devam eden davanın bilinmesi kötü niyetin belirlenmesinde dikkate alınabilir. Üçüncü kişinin hukuka aykırılığı bildiği veya bilmesi gerektiği kanıtlanırsa tapu iptal ve tescil davası kendisine karşı sürdürülebilir.
Muris Muvazaası Davasında Taşınmaz Bedeli İstenebilir mi?
Muris muvazaasında miras bırakan, gerçekte bağışlamak istediği taşınmazı tapuda satış veya başka bir karşılıklı işlem gibi gösterir. Görünürdeki işlemin tarafı olan kişi muvazaayı bildiğinden iyi niyetli sayılmaz. Bu nedenle taşınmaz hâlen onun üzerindeyse mirasçılar tapu kaydının iptaliyle miras payları oranında tescil isteyebilir.
Taşınmaz daha sonra iyi niyetli üçüncü kişiye geçirilmişse aynen tescil talebi sonuçsuz kalabilir. Böyle bir durumda olayın özelliklerine göre muvazaalı işlemin tarafına karşı miras payına karşılık gelen taşınmaz bedeli talep edilebilir. Yargıtay kararlarında da muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil talebinin yanında, bunun mümkün olmaması hâlinde bedel talep edildiği dosyalar bulunmaktadır. Bununla birlikte bedel talebinin kabulü için muris muvazaasının ve davalının parasal sorumluluğunun ayrıca kanıtlanması gerekir.
Muris muvazaasının şartları hakkında ayrıntılı bilgiye muris muvazaası nedeniyle tapu iptal ve tescil davası yazısından ulaşılabilir.
Taşınmaz Dava Devam Ederken Devredilirse Ne Yapılabilir?
Dava konusu taşınmazın davalı tarafından yargılama sırasında başka bir kişiye devredilmesi, davayı kendiliğinden sona erdirmez. Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.125 uyarınca davacı, davayı taşınmazı devralan kişiye yönelterek tapu iptal ve tescil talebini sürdürebilir. Devralanın iyi veya kötü niyeti bu aşamada ayrıca incelenir.
Davacı diğer bir seçenek olarak devreden taraf hakkındaki ayni talebini tazminat talebine dönüştürebilir. Hangi seçeneğin daha uygun olduğu; yeni malikin iyi niyeti, taşınmazın güncel değeri, tahsil ihtimali ve dosyadaki deliller birlikte değerlendirilerek belirlenmelidir. Dava açılırken tapu kaydına ihtiyati tedbir konulmasının istenmesi, taşınmazın yargılama sırasında el değiştirmesi riskini azaltabilir.
Tapu İptali ve Bedel Talebi Terditli Olarak İleri Sürülebilir mi?
Tapu iptal ve tescil talebi ile taşınmaz bedeli aynı dava dilekçesinde terditli, diğer bir ifadeyle kademeli olarak ileri sürülebilir. Bu durumda davacı öncelikle tapunun iptal edilerek taşınmazın adına veya miras payı oranında tescilini; bu talep kabul edilemezse taşınmaz bedelinin ödenmesini ister.
Terditli davada mahkeme önce asli talebi inceler. Tapu iptal ve tescil talebi kabul edilirse kural olarak yardımcı bedel talebi hakkında inceleme yapılmasına gerek kalmaz. Tescil mümkün değilse veya asli talep bu nedenle kabul edilemiyorsa, mahkeme bedel talebinin şartlarını değerlendirir. Bedel talebinin dava dilekçesinde açıkça gösterilmesi ve harcının usulüne uygun şekilde tamamlanması gerekir.
Bedel Talebi Sonradan Islah Yoluyla Eklenebilir mi?
Dava yalnızca tapu iptal ve tescil talebiyle açılmışsa bedel talebinin sonradan eklenmesi bazı durumlarda ıslah yoluyla mümkün olabilir. Islahın tahkikat sona ermeden yapılması, değiştirilen talebin somut olayla bağlantılı olması ve gerekli harcın yatırılması gerekir. Karşı tarafın açık muvafakati bulunması da talebin genişletilmesi bakımından önem taşıyabilir.
Bununla birlikte ıslah, süresi geçmiş her talebi yeniden kullanılabilir hâle getirmez. Bedel talebinin tabi olduğu zamanaşımı, ıslah tarihi ve yeni bir dava sebebi ileri sürülüp sürülmediği ayrıca incelenir. Bu nedenle en güvenli yöntem, tapu iptali ve tescil ile bedel talebini başlangıçtan itibaren terditli şekilde düzenlemektir.
Taşınmaz Bedeli Hangi Tarihe Göre Hesaplanır?
Taşınmaz bedelinin hesaplanacağı tarih konusunda bütün davalara uygulanabilecek tek bir kural bulunmamaktadır. Devir tarihi, zararın meydana geldiği tarih, dava tarihi veya hükme yakın tarihteki rayiç değer; talebin dayandığı hukuki sebebe göre önem kazanabilir. Amaç, davacının gerçek zararını karşılamak ve uzun yargılama süresi nedeniyle taşınmaz değerinin yalnızca nominal bir tutara dönüşmesini önlemektir.
Mahkeme taşınmazın konumunu, yüzölçümünü, imar durumunu, kullanım biçimini, yapı özelliklerini ve emsal satışları inceleyerek bilirkişi raporu alır. Raporda hangi tarihin esas alındığı ve o tarihteki piyasa değerine nasıl ulaşıldığı denetlenmelidir. Davacı, talebini belirsiz alacak veya kısmi dava olarak ileri sürmüşse bilirkişi raporundan sonra talep artırımına gitmesi gerekebilir.
Miras Payına Düşen Taşınmaz Bedeli Nasıl Belirlenir?
Muris muvazaası veya başka bir miras hukuku uyuşmazlığında önce taşınmazın esas alınacak tarihteki değeri belirlenir. Daha sonra davacının veraset ilamındaki miras payı ve talebin terekenin tamamına mı yoksa yalnızca kendi payına mı ilişkin olduğu değerlendirilir. Örneğin taşınmazın hesaplamaya esas değeri 8.000.000 TL ve davacının payı 1/4 ise başlangıç hesabı 2.000.000 TL üzerinden yapılabilir.
Ancak her dosyada yalnızca rayiç değer ile miras payının çarpılması yeterli değildir. Taşınmaz üzerindeki sınırlı ayni haklar, yapılan zorunlu giderler, elde edilen gelirler, önceki ödemeler ve davalının sorumlu olduğu dönem hesabı etkileyebilir. Saklı pay ihlali ileri sürülüyorsa muris muvazaası yerine veya onun yanında tenkis davasının koşulları da değerlendirilmelidir.
Taşınmaz Bedeline Faiz İstenebilir mi?
Taşınmaz bedeline faiz talep edilebilir; ancak faizin türü ve başlangıç tarihi uyuşmazlığın hukuki sebebine göre değişir. Davalının daha önce ihtar yoluyla temerrüde düşürülmesi, haksız fiilin gerçekleştiği tarih, bedel talebinin dava veya ıslah yoluyla ileri sürüldüğü tarih farklı sonuçlar doğurabilir.
Mahkeme taleple bağlı olduğundan faiz isteniyorsa dilekçede faiz türü ve başlangıç tarihi açıkça belirtilmelidir. “Yasal faiziyle birlikte tahsil” şeklindeki talebin hangi tarihten başlayacağı somutlaştırılmalı; ticari faiz veya başka bir faiz türü isteniyorsa bunun hukuki dayanağı gösterilmelidir. Hesaplama yapılırken yasal faiz hesaplama aracından yararlanılabilir.
Bedel Talebi Kime Karşı İleri Sürülür?
Bedel talebinin muhatabı her zaman tapudaki son malik değildir. Taşınmazı hukuka aykırı biçimde devralıp daha sonra iyi niyetli üçüncü kişiye satan kişi, yetkisini kötüye kullanan vekil, sözleşmeye aykırı davranan taraf veya haksız fiille zarara neden olan kişi bedelden sorumlu tutulabilir.
Muris muvazaasında taşınmazı doğrudan miras bırakandan alan ve daha sonra elinden çıkaran kişi aleyhine bedel talebi gündeme gelebilir. Birden fazla kişinin devir zincirine katılması hâlinde her bir davalının hukuki durumu ayrı ayrı belirlenmelidir. Mevcut tapu malikine karşı iptal, önceki devralana karşı bedel talep edilmesi mümkün olsa da taraf sıfatı ve talepler arasındaki ilişki dava dilekçesinde açıkça kurulmalıdır.
Taşınmazın Değerinin Belirlenmesinde Kullanılan Deliller
Taşınmaz bedeli genellikle keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenir. Bilirkişinin yalnızca belediye emlak vergisi değerini esas alması yeterli değildir. Serbest piyasadaki gerçek satışlar, taşınmazın imar hakkı, ulaşım olanakları, cephesi, yüzölçümü, yapılaşma durumu ve kullanım biçimi birlikte değerlendirilmelidir.
Değer tespitinde kullanılabilecek başlıca deliller şunlardır:
- Tedavüllü tapu kayıtları ve resmî senetler
- Belediye ve tapu müdürlüğünden getirilecek emsal satış kayıtları
- İmar durumu, çap, kroki ve yapı ruhsatları
- Keşif ve gayrimenkul değerleme bilirkişisi raporu
- Banka kayıtları ve satış bedeline ilişkin para hareketleri
- Taşınmazın kira geliri ve kullanımına ilişkin belgeler
- Fotoğraflar, hava görüntüleri ve tanık anlatımları
- Veraset ilamı ve miras paylarını gösteren kayıtlar
Taraflar bilirkişi raporundaki yanlış emsallere, hatalı yüzölçümüne veya değerleme tarihine süresi içinde itiraz edebilir. Gerekirse ek rapor ya da yeni bilirkişi heyetinden rapor alınması talep edilebilir.
Görevli Mahkeme, Yetkili Mahkeme ve Dava Açma Süresi
Tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir. Taşınmazın aynına ilişkin davalar, taşınmazın bulunduğu yerde açılır ve bu yetki kesin niteliktedir. Ancak dava yalnızca para alacağına veya tazminata dönüştürülmüşse yetkili mahkeme; davalının yerleşim yeri, sözleşmenin ifa yeri veya haksız fiilin gerçekleştiği yer gibi kurallara göre değişebilir.
Muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil talebi kural olarak zamanaşımına ve hak düşürücü süreye tabi değildir. Buna karşılık tapu iptali yerine ileri sürülen parasal talebin süresi, dayandığı hukuki sebebe göre ayrıca belirlenir. Sebepsiz zenginleşme, haksız fiil, sözleşmeye aykırılık ve tenkis taleplerinde farklı süreler uygulandığından, tapu iptali davasının süresiz olmasının bedel talebini de her durumda süresiz hâle getirdiği düşünülmemelidir.
Taşınmazın devir zinciri, üçüncü kişinin iyi niyeti, davalının ödeme gücü ve uygulanacak zamanaşımı birlikte değerlendirilmelidir. Özellikle miras kaynaklı tapu uyuşmazlıklarında dava türünün ve taleplerin doğru belirlenmesi için Ankara miras avukatı desteğinden yararlanılabilir.
