Sincan gayrimenkul avukatı, taşınmaz malların alımı, satımı, kiralanması, yönetimi ve mülkiyet haklarından doğan ihtilafların çözümü noktasındaki hukuki süreçlere bakar. Gayrimenkul hukuku; Medeni Kanun, Kat Mülkiyeti Kanunu ve İmar Kanunu gibi pek çok farklı mevzuatın kesişim noktasında yer alır. Sincan ve çevresindeki arsa, arazi ve konut stokunun büyüklüğü, bu alandaki işlemlerin hatasız bir şekilde yürütülmesini gerektirmektedir.
Bir gayrimenkul avukatı, yalnızca dava sürecini yönetmekle kalmaz; aynı zamanda taşınmaz devirleri öncesinde tapu kayıtlarını inceler, üzerinde haciz, ipotek veya şerh olup olmadığını denetleyerek müvekkilinin yatırımını güvence altına alır. Ankara Batı Adliyesi’nin yerel pratiklerine hakimiyet, Sincan bölgesindeki mülkiyet uyuşmazlıklarının çözümünde zaman ve hak kaybını önleyen en temel unsurdur.
Sincan Gayrimenkul Avukatı Ne İş Yapar?
Gayrimenkul avukatının temel işlevi, taşınmazın aynına (mülkiyetine) veya zilyetliğine (kullanımına) ilişkin hakları korumaktır. Sincan, Etimesgut ve Yenikent bölgelerindeki konutlaşma hızı; eksik inşaat, geç teslim veya tapu devri sorunlarını sıkça gündeme getirmektedir. Bu noktada avukat, sözleşmelerin hazırlanmasından, ayıp tespiti ve tazminat davalarına kadar geniş bir hukuki çerçevede hareket eder.
Laçin Hukuk tarafından sunulan başlıca gayrimenkul hukuku hizmetleri şunlardır:
-
Tapu İşlemleri: Tapu iptal ve tescil, yolsuz tescilin düzeltilmesi ve muris muvazaası davalarının takibi.
-
Kira ve Tahliye: Kira bedeli tespit, uyarlama ve tahliye taahhütnamesine dayalı süreçlerin yönetimi.
-
Ortaklık Çözümleri: Paylı mülkiyete konu taşınmazlarda izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davaları.
-
İdari Süreçler: Kamulaştırma bedel artırım davaları ve imar uygulamalarından doğan hak kayıplarının giderilmesi.
Gayrimenkul Hukuku Alanında Takip Edilen Davalar
Gayrimenkul uyuşmazlıkları genellikle yüksek maddi değerler içerdiğinden, yargılama sürecinde ispat araçları ve usuli işlemler büyük önem taşır. Sincan bölgesindeki mahkemelerde görülen davalarda, keşif ve bilirkişi incelemeleri davanın seyrini değiştiren en önemli aşamalardır. Bir davanın başında talep edilecek ihtiyati tedbir kararı, taşınmazın dava sonuna kadar güvenliğini sağlamak açısından hayatidir.
Aşağıda Laçin Hukuk bünyesinde Sincan ve çevresinde takip edilen temel dava türleri yer almaktadır:
-
Müdahalenin Men’i ve Ecrimisil: Haksız işgalin durdurulması ve geriye dönük kullanım bedelinin tahsili.
-
Şufa (Önalım) Davaları: Hisseli taşınmazlarda paydaşların satın alma hakkının korunması.
-
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri: Müteahhit ve arsa sahibi arasındaki edim uyuşmazlıkları ve gecikme tazminatları.
-
Geçit Hakkı Kurulması: Yolu bulunmayan araziler için yasal geçiş haklarının tesisi.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davaları
Ortaklığın giderilmesi davaları, bir taşınmaz üzerindeki paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetinin sona erdirilerek, mülkiyetin ferdi mülkiyete dönüştürülmesi ya da nakde çevrilerek paylaştırılması sürecidir. Özellikle Sincan ve Etimesgut gibi bölgelerde miras yoluyla intikal eden çok hisseli arazilerde, paydaşlar arasında uzlaşma sağlanamadığı durumlarda bu dava yoluna gidilmektedir. Ankara Batı Sulh Hukuk Mahkemeleri nezdinde görülen bu davalar, taşınmazın aynen taksimi (parçalara bölünmesi) veya satış yoluyla bedelinin paylaştırılması şeklinde sonuçlanır.
Süreç içerisinde taşınmazın güncel piyasa değerinin tespiti için bilirkişi incelemeleri kritik öneme sahiptir. Paydaşlardan birinin satışa karşı çıkması davanın açılmasına engel teşkil etmez; ancak davanın teknik takibi, satış aşamasında yaşanabilecek hak kayıplarının önlenmesi ve ön alım haklarının korunması açısından profesyonel destek şarttır. Laçin Hukuk, bu süreçlerin şeffaf ve hukuka uygun yürütülmesi için gereken usuli takibi titizlikle gerçekleştirmektedir.
Tapu İptal ve Tescil Davaları
Mülkiyet hakkının temelini oluşturan tapu kayıtlarının hukuka aykırı şekilde oluşturulması, değiştirilmesi veya yolsuz tescil edilmesi durumunda tapu iptal ve tescil davaları gündeme gelir. Sincan bölgesinde sıklıkla karşılaşılan muris muvazaası (mirasçıdan mal kaçırma), vekalet görevinin kötüye kullanılması veya imar uygulamalarından kaynaklanan tescil hataları bu davanın başlıca konularıdır. Taşınmazın aynına ilişkin olan bu davalar, kesinleşmiş mahkeme kararı olmadan icra edilemeyen yüksek teknik detaylı yargılamalardır.
Tapu kayıtlarının düzeltilmesi ve gerçek hak sahibinin tescili sürecinde, mülkiyetin iktisap anındaki irade beyanları ve resmi belgeler incelenir. Ankara Batı Asliye Hukuk Mahkemelerinde yürütülen bu davalarda, dava konusu taşınmazın üzerine ihtiyati tedbir konulması, yargılama sürerken taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesini önlemek adına hayati bir hamledir.
Tahliye ve Kira Tespit Davaları
Sincan ve Etimesgut aksındaki hızlı nüfus artışı, kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıkları bölgenin en yoğun dava konularından biri haline getirmiştir. Kira bedelinin piyasa rayicinin altında kalması durumunda açılan kira tespit davaları ile kira sözleşmesinin bitimi veya tahliye taahhütnamesine dayalı olarak açılan tahliye davaları, her iki taraf için de süreye bağlı katı kurallar içerir. Özellikle 5 yılı dolduran kira ilişkilerinde bedelin yeniden belirlenmesi, mülk sahipleri ve kiracılar arasındaki dengenin korunması açısından hukuki bir zorunluluktur.
Tahliye süreçlerinde ise şu hususlar ön plana çıkar:
-
Tahliye Taahhütnamesi: Düzenleme tarihi ve tahliye tarihinin hukuka uygunluğu.
-
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Gerçek ve samimi ihtiyacın mahkeme huzurunda ispatı.
-
Temerrüt Nedeniyle Tahliye: Kira bedelinin ödenmemesi durumunda icra takibi ve ihtar süreçleri.
Kat Mülkiyeti ve Site Yönetimi Uyuşmazlıkları
Özellikle Yenikent ve Eryaman gibi bölgelerdeki çok katlı konut projeleri, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan ihtilafları artırmıştır. Ortak alanların kullanımı, aidat borçlarının tahsili, site yönetim planının iptali veya yönetici kararlarının hukuka aykırılığı gibi konular site sakinleri ile yönetimler arasında ciddi uyuşmazlıklara yol açabilmektedir. Kat malikleri kurulunda alınan kararların usule aykırı olması durumunda, belirli süreler içinde hakimin müdahalesi talep edilebilmektedir.
Site yönetimlerinin toplu icra takibi süreçleri ve ortak giderlerin paylaştırılmasına dair uyuşmazlıklarda, yönetim planının incelenmesi ve yasal prosedürlerin işletilmesi asıldır. Laçin Hukuk, hem kat maliklerine hem de profesyonel site yönetimlerine, apartman ve site yaşamından doğan hukuki krizlerin yönetimi konusunda danışmanlık sunmaktadır.
Ecrimisil Davaları
Hukuk dilinde “haksız işgal tazminatı” olarak bilinen ecrimisil, bir taşınmazın malikin rızası dışında kullanılması sonucu doğan tazminat talebidir. Sincan ve çevresindeki arsa veya konutların, hak sahibi olmayan kişilerce ya da paydaşlardan birinin diğer paydaşların kullanımını engellemesi suretiyle işgal edilmesi durumunda bu davaya başvurulur. Ecrimisil davası ile geriye dönük 5 yıllık haksız işgal bedeli talep edilebilir.
Bu davalarda ispat yükü ve tazminat miktarının hesaplanması teknik bir süreçtir. Taşınmazın kullanım şekli, emsal kira bedelleri ve işgalin başlangıç tarihi bilirkişiler marifetiyle tespit edilir. Genellikle müdahalenin men’i (haksız kullanımın sonlandırılması) davası ile birlikte açılarak hem mevcut işgalin durdurulması hem de geçmiş zararın tazmini hedeflenir.
Sincan Kamulaştırma Avukatı
Kamulaştırma, kamu yararının gerektirdiği hallerde şahsa ait bir taşınmazın bedeli ödenerek mülkiyetinin kamuya geçirilmesidir. Sincan ve çevresindeki yol, baraj veya sosyal donatı projeleri kapsamında yapılan kamulaştırma işlemlerinde taşınmaz sahipleri genellikle düşük bedel takdir edilmesi sorunuyla karşılaşmaktadır. Sincan kamulaştırma avukatı, bu noktada bedel tespit ve tescil davaları ile malikin mülkiyet hakkının gerçek değer üzerinden karşılanmasını sağlamaktadır.
Ayrıca “kamulaştırmasız el atma” olarak tabir edilen, idarenin bedel ödemeksizin fiilen mülke el koyması durumunda da tazminat süreçleri işletilir. Ankara Batı Adliyesi’nde görülen bu davalarda, taşınmazın imar durumu, konumu ve çevresel faktörleri dikkate alınarak objektif değer artışları talep edilmektedir.
Sincan Arazi ve Arsa Avukatı
Sincan, Yenikent ve Kahramankazan aksındaki geniş arazi varlığı, bu taşınmazlar üzerindeki sınır uyuşmazlıklarını ve hisseli arazi sorunlarını ön plana çıkarmaktadır. Sincan arazi avukatı, kadastro tespitine itirazlardan, tarım arazilerinin devri ve miras yoluyla bölünemezliğine kadar geniş bir yelpazede hizmet verir. Özellikle hobi bahçeleri gibi bölgede yaygın olan ancak yasal statüsü tartışmalı alanlardaki mülkiyet risklerinin analizi bu alanın uzmanlığına girmektedir.
Arsa uyuşmazlıklarında ise imar uygulamaları (madde 18 uygulamaları) ve ortaklığın giderilmesi davaları sıklıkla görülür. Bir arsanın inşaat yapımına uygun hale getirilmesi sürecinde yaşanan paydaş ihtilafları veya belediye imar planı iptalleri, profesyonel bir arazi ve arsa yönetimi gerektirir.
Sincan Tapu Avukatı
Tapu müdürlükleri nezdinde yapılan işlemlerin hukuki güvenliği, büyük çaplı yatırımların korunması adına kritiktir. Sincan tapu avukatı, alım-satım süreçlerinde tapu kaydı üzerindeki ipotek, haciz, aile konutu şerhi veya satış vaadi gibi kısıtlamaları inceleyerek “risk analizi” sunar. Sincan Tapu Müdürlüğü’ndeki işlemler sırasında usulsüzlüklerin önlenmesi ve mülkiyet devrinin hukuka uygun tamamlanması bu hizmetin odağıdır.
Ayrıca hatalı düzenlenen tapu kayıtlarının idari veya adli yolla düzeltilmesi (tashih), tapu sicilindeki isim yanlışlıklarının giderilmesi gibi teknik işlemler de tapu hukukunun konusudur. Laçin Hukuk, tapu sicilinin doğruluğu ilkesi gereği, müvekkillerinin mülkiyet verilerini adli makamlar önünde koruma altına almaktadır.
