Yazı İçeriği
Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmeleri Hakkında Genel Bilgi
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun özel borç ilişkilerini düzenleyen ikinci kısmının dördüncü bölümünde kira sözleşmelerine ilişkin hükümler yer alır. TBK’nın 299. maddesinde kira sözleşmelerinin genel bir tanımı yapılmıştır. Bu tanım “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” şeklindedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler ise TBK’nın 339. ve 356. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Bu düzenlemeler uyarınca bir yerin konut olarak nitelendirilebilmesi için o yerin sürekli olarak oturulması amacıyla kiralanmış olması gerekmektedir. Bir yerin çatılı işyeri kavramına dahil olabilmesi için ise bir mesleğin, sanatın gerçekleştirilmesine ya da iktisadi bir işletmenin yürütülmesine özgülenmiş olması gerekir.
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri sürekli edimli sözleşmelerdendir. Borçlunun yüklendiği edim ancak zaman içinde sürekli bir eylemle yerine getirilebiliyor ise bu sürekli edimi oluşturmaktadır. Sürekli edimli sözleşmeler esasında iki tarafa karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerde her iki taraf da, hem borçlu hem de alacaklı sıfatını haiz olmaktadır.
Sözleşmenin Uyarlanması Kavramı
Borçlar hukukuna hakim olan ilkelerden en temel olanı sözleşme serbestisi ilkesidir. Bu bağlamda da TBK m.26’da tarafların sözleşmenin içeriğini serbestçe belirleyebileceği düzenlenmiştir. Sözleşme süresince taraflar kendilerinin belirlediği bu sözleşme şartlarıyla bağlı olmak durumundadırlar. Aynı şekilde ahde vefa ilkesi de borçlar hukukuna hakim bir ilke olup bu ilke uyarınca taraflar, her halükârda borçlarını sözleşme yapıldığı anda belirlenen şekilde ifa etmelidir. Diğer yandan taraflar arasında dengeyi korumak ve adaletsizliğe yol açmamak adına ahde vefa ilkesinin kesin bir biçimde uygulanması doğru olmayacaktır. Sözleşme kurulduğu sırada taraflar için adaletli olan hükümler zaman içerisinde öngörülmesi mümkün olmayan olaylar sonucunda taraflardan biri için gerçek anlamda zorlaşırsa bu durumda hükümlere bağlılık ve adaletsizliği önlemek arasında bir çatışma söz konusu olabilir. Bu çatışmanın çözülmesi için de sözleşmenin uyarlanması yoluna gidilmelidir.
Her ne kadar 6098 Sayılı TBK öncesinde kanunda uyarlamaya ilişkin açık bir hüküm yer almamış olsa da sözleşmenin uyarlanması kavramına hem doktrinde hem de mahkeme kararlarında yer verilmiştir. 6098 sayılı TBK öncesi bu kavram TMK m.2’de yer alan dürüstlük ilkesine dayandırılmıştır.
Kira Sözleşmelerinin Uyarlanması
Sözleşmenin uyarlanması kavramını kira sözleşmeleri bakımından inceleyecek olursak; kira sözleşmenin oldukça uzun bir süre için kurulmuş olması tek başına kira bedelinin uyarlanması davası için yeterli değildir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde, beklenmedik ve olağanüstü bir halden dolayı kira bedeli fahiş bir şekilde artmışsa, bu durumda taraflar kira bedelinin uyarlanmasını talep edebileceklerdir. Dikkat edilirse bu şekilde bir değişim taraflar arasında korunması gereken dengeyi bozar ve bir tarafı aşırı ifa güçlüğü durumuna sokar.
Uygulamada uyarlama davaları genellikle uzun süreli sözleşmeler için söz konusu olmaktadır. Ancak kanunumuz uyarlama için sözleşmenin uzun süreli olması şeklinde bir ön koşul aramamıştır. Yargıtay’ın ise bu konuda farklı kararları söz konusu olup 2002 tarihli Hukuk Genel Kurulu kararında sözleşmenin uzun süreli olması koşulunun aranmayacağı ifade edilmişken daha sonra verilen kararlarında ise sözleşmenin uzun süreli olmasını aramıştır.
Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesinin Uyarlanmasının Şartları
TBK m.138’in uygulanması için öncelikle sözleşme yapılırken var olan şartların sözleşme akdedildikten sonra değişmesi gereklidir. Sözleşme yapıldıktan sonra olağanüstü bir durumun söz konusu olması TBK m.138’de belirtilmiştir. Savaş, salgın, ekonomik kriz ve yıkıcı doğa olaylarının olağanüstü durum oluşturduğu doktrinde kabul görmektedir.
Kira sözleşmeleri açısından ise Yargıtay kararlarında en çok kira bedelinin belirlenmesi suretiyle uyarlama ve kira bedelinin döviz cinsinden belirlenmesiyle ilgili uyarlama olduğu görülmektedir. Diğer yandan kira bedelinin uyarlanması yalnızca yabancı para cinsinden akdedilmiş kira sözleşmelerine özgü bir düzenleme değildir.
TBK m.138’in tatbik edilebilmesi için durum değişikliğinin sosyal felaket boyutuna ulaşmasına gerek yoktur. Söz konusu durum değişikliği sosyal boyutta olabileceği gibi şahsi boyutta da olabilir. Burada dikkat edilmesi gereken kaç kişinin bundan etkilendiği değil, taraflar arasındaki dengenin önemli ölçüde bozulmasıdır. Bu durum değişikliğinin ise uyarlama talep eden taraftan kaynaklanmamış olması gerekmektedir. Yargıtay da bu görüşte olup uyarlama isteyen tarafın kusurunun bulunmamasını aramaktadır.
Uyarlama Davası
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira bedelinin uyarlanması davası açma hakkının, TBK’nın 138. maddesi metnine göre, sadece borçluya ait olduğu yani kiracıya ait olduğu düşünülebilir. Fakat değişen şartlar sebebiyle mağdur olan taraf alacaklı da olabileceğinden, kiraya veren tarafından da uyarlama istenebilecektir. Kiracılar tarafından talep edilen uyarlama sebebi çoğunlukla döviz cinsinden ödenen kira bedelleri bakımından dövizde gerçekleşen olağanüstü artıştır. Kiraya veren tarafından talep edilen uyarlama sebebi ise çoğunlukla kiralananın değerinde gerçekleşen olağanüstü artıştan kaynaklanmaktadır. Örneğin Yargıtay, kiraya verenin ısıtma giderlerini karşıladığı ve ısıtma giderinin miktarının kirayla aynı miktara geldiği bir davada, kiraya verenin uyarlama talebini kabul etmiştir.
Uyarlama Davalarında Görev ve Yetki
HMK’nın 4. maddesinde sulh hukuk mahkemelerinin görevli olduğu uyuşmazlıklar gösterilmiş ve kira sözleşmesinden doğan bütün uyuşmazlıklar da bu kapsamda kabul edilmiştir. Kira bedelinin uyarlanması davalarında da görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. HMK m.6 gereğince genel yetkili mahkeme ise dava tarihindeki davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Diğer yandan HMK m.10’da burada uygulama alanı bulacaktır. Bu madde uyarınca sözleşmeden kaynaklanan davalar, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir. Taraflar bu şekilde bir ifa yeri belirlemişlerse dava burada da açılabilecektir.
Sözleşmenin uyarlanması hakkı, yenilik doğuran bir hak olsa da TBK’nın 138. maddesindeki açık hükme bakıldığında uyarlamanın hâkimden istenmesi gerekmektedir. Çünkü uyarlama koşulları hususunda kanunda objektif kriterler yer almamaktadır. Bu yüzden uyarlama talebi hâkimin önüne geldiğinde vereceği karar da inşai nitelikte olur. Uyarlama davası, olağanüstü durumun meydana gelmesinden sonra herhangi bir zamanda açılabilir. TBK’da bu konuda bir düzenleme bulunmamaktadır.
Kira sözleşmelerinde uyarlamanın yalnızca kira bedeli ile sınırlı olduğuna dair bir düzenleme yoktur. Ancak uygulamada çoğunlukla kira bedeline ilişkin uyarlama talep edilmektedir. Aşırı ifa güçlüğüne maruz kalan taraf, öncelikle sözleşmenin uyarlanmasını istemelidir. Hâkim, sözleşmenin şartlarını ve olağanüstü koşulları değerlendirerek kira bedelini belirleyecektir. Sözleşmenin uyarlanması imkânının bulunmadığı durumlarda ise sözleşmenin feshi yoluna gidilebilecektir. Ancak dikkat edilmelidir ki, hâkimden yalnızca sözleşmenin uyarlaması talep edilirse hâkimin sözleşmenin feshine karar vermesi olanaklı değildir. Dolayısıyla uyarlama talep eden taraf, kademeli olarak ilk olarak sözleşmenin uyarlanmasını, bunun mümkün olmaması halinde de sözleşmenin feshini istenmelidir.
Mahkemece sözleşmenin uyarlanmasından sonra belirlenen bedel, kira bedeli olarak kabul edilmektedir. Dolayısıyla uzayan dönemlerde bu bedelin üstüne TBK m. 344 uyarınca artış yapılmalıdır.
