Tapu iptali ve tescili davası, taşınmazın aynına ilişkin bir hak olan mülkiyet hakkını koruyan bir davadır. Kanuna aykırı, usulsüz, usulde hatalı veya yolsuz düzenlenen tapu kayıtlarına ilişkin hukuka uygun hale getirilmesi için açılan bir dava türüdür. Tüm bu durumlardan meydana gelebilecek hak kayıplarının önüne geçilmesi ve mülkiyet hakkının güvence altına alınması amaçlıdır.
Tapu iptali ve tescili davasıyla mülkiyet hakkı korunmakta olup 1982 Anayasası 35.maddesinde mülkiyet hakkını düzenlemiştir. Anayasanın mülkiyet hakkını korumasının yanı sıra Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi de Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi kapsamında mülkiyet hakkını Sözleşme’ye Ek 1 No.’lu Protokol ile düzenleyerek korumuştur. Eğer devlet kendi vatandaşının mülkiyet hakkını korumazsa ve bu sebepledir ki mağduriyet yaşanırsa iç hukuk yolları tüketildikten sonra mülkiyet hakkı ihlali kapsamında AİHM’e bireysel başvuru yapılması mümkündür.
Yazı İçeriği
Tapu İptali̇ Ve Tescili Davası Hangi̇ Mahkemede Kime Karşı Açılır?
Tapu iptali ve tescili davası Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Yetki bakımından kesin yetki kuralına tabi olmakla birlikte, davaya konu olan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür. HMK M.114’e göre yetkinin kesin olduğu hallerde mahkemenin yetkili bulunması dava şartıdır. Kesin yetki kuralı kamu düzenine ilişkindir bu sebepledir ki davaya bakan hakim davanın taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılıp açılmadığını resen denetlemek zorundadır. Taraflar sözleşmeyle aksini kararlaştırılamaz, yeni bir yer tayin edemez. Yetkisiz mahkemede dava açıldığı takdirde dava usulden reddedilir.
Tapu iptali ve tescili davası tapu kaydındaki taşınmaza ilişkin mülkiyet hakkına sahip olarak gözüken kişiye karşı açılır. Malik birden fazlaysa ve malikler elbirliği mülkiyeti hakkına sahipse tüm maliklere karşı dava açılır. Malikin yaşıyor olmaması halinde dava mirasçılara karşı açılır. Tapu kaydında üçüncü bir kişiye ait taşınmaz satış vaadi, sükna hakkı, ipotek, önalım hakkı gibi ayni veya şahsi hakların terkini talep edilirse bu haklara sahip üçüncü kişiler aleyhine de dava açılmalıdır. Olağanüstü zamanaşımı söz konusuysa açılacak tapu tescil davaları, ilgili tüzel kişilik ve hazine aleyhine birlikte açılmalıdır (TMK md.713/3).
Yolsuz Tescil Nedir?
Medeni Kanun M. 1024, Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan tesciller ile hukuki sebepten yoksun olan tescilleri yolsuz tescil olarak tanımladığından hukuken sahte bir evrak düzenlenerek, yapılan tesciller yolsuz tescil olur. Tescildeki yolsuzluk, tescilin geçerli bir hukuki sebebe dayanmaması veya geçerli bir tescil isteminin bulunmaması ya da tapu kütüğüne belgelere aykırı bir tescil yapılmış olmasından ileri gelebilir. Başlangıçta geçerli olan bir tescil, hakta sicil dışı meydana gelen değişiklik, hakkın sona ermesi veya sahibinin değişmesi nedeniyle sonradan da yolsuzlaşmış olabilir.
Hangi̇ Durumlarda Tapu İptal Davası Açılabilir?
1.Kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik nedeniyle tapu tescil davası,
Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir gayrimenkulü davasız ve aralıksız olarak 20 yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, gayrimenkule ait mülkiyet hakkının kendi adına tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir (TMK md.713/1).
2.Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
Taşınmazın devri yapılırken, taşınmaz satış işlemleri yapılırken devir yapan kişinin veya satış işlemlerini yapan kişinin işlem anında temyiz kudretine ve fiil ehliyetine sahip olması gerekmektedir. (TMK M.9). Fiil Ehliyeti, kişinin kendi fiilleriyle hak edinebilme ve borç altına girebilme ehliyetidir. Gerçek kişilerin, ergin olmak, ayırt etme gücüne sahip olmak ve kısıtlı olmamak şartlarını sağlamaları halinde fiil ehliyetlerinin olduğunu kabul etmiştir. Fiil ehliyetine sahip olmayan kişinin yaptığı işlemler tapu iptal ve tescil davasına konu olmaktadır.
3.Muris muvazaası nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
Muris muvazaası, miras bırakanın mirasçıların sahip olduğu miras hakkından mahrum bırakmak gayesiyle yaptığı hileli işlemlerdir. Bu durum en çok murisin kendi adına kayıtlı olan taşınmazları üçüncü kişi adına devretmesi şeklinde görülmektedir. Bu şekilde gerçekleşen hileli tapu işlemleri tapu iptal ve tescil davasına konu olmaktadır.
4.Aile konutu nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
Eşlerden biri diğerinin “açık rızasını” almadan aile konutu olan taşınmazı üçüncü kişilere devredemez veya taşınmaz üzerinde üçüncü kişi yararına sınırlı ayni haklar tesis edemez (MK md.194/1).
5.Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
Vekaleten işlem yapma yetkisi bulunan vekilin, vekil edilenin iradesine ve yararına hareket etmelidir. Görevi kötüye kullanmak suretiyle yapılan işlemler hukuka aykırı olup tapu iptal ve tescil davasına konu olmaktadır.
6.İmar uygulamasından kaynaklanan tapu iptali ve tescili davası,
İmar uygulamalarından kaynaklanan hatalarda, tescilin düzeltilmesi tapu iptali ve tescili davasının konusu olmaktadır.
7.Ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, TBK M.611 de düzenlenmiş olup bakım borçlusunun bakım alacaklısını ölünceye kadar bakıp gözetmeyi, bakım alacaklısının da bir malvarlığını veya bazı malvarlığı değerlerini ona devretme borcunu üstlendiği sözleşmedir. Ölünceye kadar bakma sözleşmesinde bakım alacaklısının vefatı halinde, bakım borçlusunun taşınmazın adına tescilini isteme hakkı doğacağından açılacak davanın davacısı, sözleşmede bakım borçlusu olarak görünen kişi, davalı ise bakım alacaklısı veya vefatı halinde davayı reddetmeyen mirasçılarıdır.
Tapu İptali Ve Tescili Davalarında Zaman Aşımı Süresi̇ Ne Kadardır?
Tapu iptal ve tescil davası özünde bir ayni hakka dayanmaktadır. Bu sebeple de yolsuz tescile dayanan tapu iptal davaları bir süreyle sınırlı değildir. Kadastrodan yani imardan kaynaklanan tapu iptal ve tescil davaları ise, Kadastro Kanunu’nda yer alan “hak düşürücü süre” nedeniyle 10 yıl içinde açılmak zorundadır.
EMSAL KARARLAR
YARGITAY 1. HUKUK DAİRESİ
Esas No: 2014/8229 Karar No: 2015/7977
“Dava, vekâletnamenin hile ile alındığı ve vekâlet görevinin kötüye kullanıldığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Davacı, davalıdan borç para istediğini, davalının noterden borç senedi düzenlenmesi koşuluyla borç para verebileceğini bildirmesi üzerine notere gittiklerini, davalının hileli işlem yapmak suretiyle borç senedi yerine satış yetkisi içerir biçimde vekâletname düzenlettirdiğini, bu şekilde dava dışı b. e. adına düzenlenen vekâletname kullanılarak 228 parsel sayılı taşınmazının davalı adına tescil edildiğini ileri sürerek, tapu iptali ve tescile karar verilmesini istemiştir.
Davalı, davanın hak düşürücü süre geçtikten sonra açıldığını, öte yandan temlikin hileli olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, hile hukuksal nedenine dayalı olan davanın, hak düşürücü süre geçtikten sonra açıldığı gerekçesiyle reddine karar verilmiştir. Ne var ki; iddianın içeriği ve ileri sürülüş biçiminden, davada hile hukuksal nedenine değil, vekâletnamenin hile ile alındığı iddiasına dayanıldığı anlaşılmaktadır. Bilindiği üzere vekâletnamenin hile ile alındığı iddiası, vekâlet görevinin kötüye kullanıldığı iddiasını da içermektedir. Hâl böyle olunca; vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayanan davaların herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye bağlı olmadığı gözetilerek, işin esasının incelenmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı biçimde hüküm kurulması doğru değildir.”
YARGITAY 1. HUKUK DAİRESİ
Esas No: 2014/6852 Karar No: 2015/7094
“Öncelikle temlik tarihinde mirasbırakanın ehliyetli olup olmadığının Adli Tıp 4. İktisas Kurulundan alınacak raporla saptanması, ehliyetli olmadığının anlaşılması halinde davaya katılmayan mirasçıların olurlarının alınması ya da miras şirketine TMK’nun 640. maddesi uyarınca atanacak temsilci aracılığı ile davanın sürdürülmesi ayrıca davada sadece iptal isteğinde bulunulduğu gözetilerek davacıya tescil istekli dava açması için imkan verilmesi açıldığı taktirde eldeki dava ile birleştirilmesi, taraf teşkili sağlandıktan ve tescil davası açılıp eldeki dava ile birleştirildikten sonra davanın kabul edilmesi, miras bırakanın ehliyetli olması halinde pay oranında istekte bulunulabileceği gözetilerek muris muvazaası iddiası bakımından inceleme yapılması ve varılacak sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi gerekir.”
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi
2016/14542 Esas, 2020/1011 Karar
“… Davacı, davalılar adına tescil edilen taşınmazın 6750 m²’sinin Hazine adına tesciline kararın kesinleştiği, ancak davalı taşınmazın tamamını diğer davalı şirkete satışıyla devretmiştir. Davacı, tescilin yolsuz olduğunu, davalı şirketin ise iyi niyetli olmadığını iddia ederek tapu iptali ve tesciline aksi halde tazminata karar verilmesini talebiyle asliye hukuk mahkemesinde dava açmıştır. Davalı, ilamın kesinleştiği tarihten itibaren 10 yıl boyunda karar infaz ettirilmemiş, zamanaşımı süresi dolmuş olduğundan davanın reddini savunmuştur. Davalı şirket ise iyi niyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.”
